¿Cómo estructurar el levantamiento de capital para la compra de activos inmobiliarios en Chile?

Siempre ha existido un gran apetito por activos inmobiliarios comerciales e industriales. El cuello de botella está en otro lado: en la capacidad de estructurar el financiamiento que sostenga la operación de compra. THR Asesorías trabaja con empresas y desarrolladores que tienen la oportunidad identificada pero necesitan construir la estructura financiera que la haga viable.

Este artículo detalla las etapas para levantar capital destinado a la adquisición de inmuebles en Chile: cómo diagnosticar el activo inmobiliario, qué metodologías de valorización aplican, cómo diseñar la estructura de financiamiento, qué documentación preparar y dónde buscar el capital. Incluye errores frecuentes que THR Asesorías observa en su operación diaria y criterios de decisión que aplican sus equipos.

¿Qué significa levantar capital para la compra de un activo inmobiliario en Chile?

Levantar capital para adquirir un inmueble comercial o industrial implica reunir los recursos financieros necesarios (deuda, equity o una combinación de ambos) para cerrar una operación de compra que excede la capacidad de caja del comprador. La operación puede involucrar bodegas, oficinas, locales comerciales, centros logísticos o terrenos con potencial de desarrollo.

En Chile, las fuentes de capital para estas operaciones incluyen crédito bancario con garantía hipotecaria, leasing inmobiliario, fondos de inversión privados, inversionistas institucionales (compañías de seguros, family offices) y financieras no bancarias. Según la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), los fondos inmobiliarios cerraron el año 2025 con 172 millones de UF en activos bajo su administración, distribuidos en 206 fondos.

La diferencia entre una operación que se cierra y una que se cae suele estar en la calidad de la estructura financiera presentada, no en el atractivo del activo inmobiliario.

¿Por qué el financiamiento de activos inmobiliarios requiere una estructura específica?

Un crédito hipotecario convencional financia la compra de una propiedad estándar con un perfil de deudor previsible. La adquisición de activos inmobiliarios a escala comercial opera con otra lógica: montos superiores a UF 20.000, múltiples fuentes de capital, garantías cruzadas, contratos de arriendo que respaldan el flujo y plazos que se alinean con la rentabilidad proyectada del activo.

Según el Reporte Inmobiliario 2025-2026 de ACAFI y CBRE, el 65% del patrimonio de los fondos inmobiliarios públicos en Chile se concentra en estrategias de renta, lo que confirma que el flujo de ingreso del activo es el eje central de cualquier estructura de financiamiento en este segmento.

¿Cuáles son las etapas para estructurar un levantamiento de capital inmobiliario en Chile?

La siguiente secuencia describe el proceso que THR Asesorías aplica para estructurar operaciones de adquisición de activos inmobiliarios con financiamiento a medida.

Etapa 1: Diagnóstico del activo y su capacidad de generar flujo

El primer paso es evaluar si el activo genera (o puede generar) un flujo de ingresos que sostenga la operación de financiamiento. Las variables que se analizan incluyen: tasa de ocupación actual, perfil de los arrendatarios, duración de los contratos vigentes, historial de vacancia y gastos operacionales asociados al inmueble.

Un activo con contratos de arriendo de largo plazo, arrendatarios institucionales y vacancia inferior al 5% presenta un perfil de riesgo que facilita el acceso a financiamiento en condiciones competitivas. Un activo con vacancia alta o contratos próximos a vencer requiere un modelo financiero que contemple escenarios de estrés.

Etapa 2: Valorización del inmueble con metodología adecuada

La valorización del activo determina el techo de la operación. En Chile, las metodologías más utilizadas para inmuebles comerciales son tres.

Tasa de capitalización (cap rate): divide el ingreso operativo neto anual del activo por su valor de mercado. Según BMI Research, edificios de oficinas clase A en zonas consolidadas de Santiago (El Golf, Nueva Las Condes, Apoquindo) presentan cap rates más comprimidos por la estabilidad de sus arrendatarios. En el mercado comercial chileno una tasa de capitalización entre 6% y 8% anual se considera una referencia competitiva para activos con flujo estable.

Flujo de caja descontado (DCF): proyecta los ingresos netos del activo a lo largo de un horizonte determinado y los descuenta a valor presente. Esta metodología se aplica cuando el activo tiene contratos de arriendo con incrementos pactados o cuando se proyecta un cambio en su uso.

Comparables de mercado: contrasta el precio por metro cuadrado del activo con transacciones recientes de inmuebles similares en la misma zona. Funciona como referencia complementaria, pero rara vez como método único en operaciones de envergadura.

Etapa 3: Diseño de la estructura de financiamiento

La estructura define qué proporción del precio de compra se cubre con capital propio (equity) y qué proporción con deuda. También establece las garantías, los plazos y las condiciones de repago.

Las configuraciones más frecuentes en el mercado chileno son:

Crédito con garantía hipotecaria: la fuente de financiamiento toma hipoteca sobre el inmueble adquirido. El porcentaje de financiamiento (LTV, loan-to-value) depende del tipo de activo y del perfil del deudor. En operaciones bancarias, el LTV rara vez supera el 70%. En financieras no bancarias, puede llegar al 60% si el flujo del activo lo respalda.

Leasing inmobiliario: una entidad de leasing adquiere el inmueble y lo arrienda al comprador final con opción de compra al término del contrato. Los cánones de arriendo son deducibles como gasto operacional, lo que genera un beneficio tributario directo. Según la Revista Chilena de Economía y Sociedad, el leasing inmobiliario ha ganado espacio como alternativa para empresas que buscan preservar liquidez y optimizar su carga fiscal. Actualmente es un instrumento financiero muy usado en bancos compañías de seguros y fondos privados.

Estructura mixta (equity + deuda): combina capital de inversionistas (family offices, fondos privados) con un tramo de deuda bancaria o no bancaria. El inversionista de equity asume mayor riesgo a cambio de mayor rentabilidad; el financista de deuda tiene prioridad de pago y garantía sobre el activo.

Crédito de Enlace: Es financiar la compra del activo inmobiliario con un crédito de corto plazo, entre 2 a 5 años, casi siempre es en fondos privados, pagando solo intereses en este periodo, con el fin que el activo inmobiliario comience a generar los flujos del negocio y cuando estén los ingresos estabilizados se reestructura la deuda en el largo plazo en un banco o compañía de seguro.

Fideicomiso de garantía: regulado por el artículo 733 del Código Civil chileno, permite que los bienes fideicomitidos queden protegidos de embargos y obligaciones personales del deudor. Esta figura se aplica en financiamiento inmobiliario, garantías para líneas de crédito empresarial y estructuración de proyectos complejos.

Etapa 4: Preparación del data room y due diligence anticipada

Antes de presentar la operación a fuentes de capital, el comprador debe tener organizada toda la información del activo en un data room. La due diligence inmobiliaria revisa la situación legal, financiera, tributaria y operacional del activo. El data room debe contener:

Títulos de dominio y certificados de gravamen actualizados del Conservador de Bienes Raíces. Contratos de arriendo vigentes con sus condiciones de renovación. Estados de pago de contribuciones y gastos comunes. Permisos de edificación, recepciones finales y certificados de la Dirección de Obras Municipales. Informes de tasación realizados por empresas autorizadas. Modelo financiero con proyección de flujos, escenarios de estrés y sensibilidades.

El proceso de due diligence toma entre 1 y 6 semanas dependiendo de la complejidad del activo. Preparar el data room antes de iniciar la búsqueda de capital reduce los plazos de cierre y evita caídas de operación por falta de documentación.

Etapa 5: Presentación a fuentes de capital

Con el activo diagnosticado, valorizado, la estructura diseñada y el data room preparado, la operación se presenta a las fuentes de capital que mejor calzan con el perfil de la transacción.

Las fuentes activas en Chile en 2026 incluyen: fondos de inversión inmobiliarios regulados por la CMF (11 nuevos fondos lanzados en lo que va del año, según URBAC), compañías de seguros y family offices que según Diario Financiero muestran mayor interés en proyectos de desarrollo inmobiliario, financieras no bancarias especializadas en activos productivos y bancos con unidades de financiamiento inmobiliario corporativo.

Según la encuesta CBRE Latam Investor Sentiment Survey, más del 50% de los inversionistas inmobiliarios en Chile anticipa mayor actividad de compra de activos durante 2026. Los sectores con mayor preferencia son logística/industrial, retail y oficinas, con el 100% de la actividad concentrada en Santiago.

¿Qué errores frenan o abortan una operación de levantamiento de capital inmobiliario?

Presentar el activo sin modelo financiero

El error más frecuente es llegar a la mesa de negociación con una tasación de mercado pero sin un modelo financiero que demuestre cómo el activo genera los flujos necesarios para servir la deuda o entregar el retorno esperado al inversionista. Una tasación dice cuánto vale el inmueble; un modelo financiero dice cómo se paga la operación.

Subestimar la due diligence legal del inmueble

Activos con gravamen no declarado, servidumbres no inscritas, contratos de arriendo con cláusulas de salida anticipada o permisos municipales incompletos generan contingencias que el financista detecta en su revisión. Cada contingencia no resuelta se traduce en descuento al precio, garantía adicional exigida o rechazo de la operación.

Depender de una sola fuente de financiamiento

Estructurar toda la operación en torno a un solo banco o un solo fondo expone al comprador a que un rechazo deje la transacción sin alternativa. Las operaciones mejor estructuradas deben contemplan al menos tres fuentes de capital compatibles antes de iniciar la negociación con el vendedor.

No considerar el tratamiento tributario de la operación

La elección entre compra directa, leasing o estructura a través de un vehículo societario tiene implicancias tributarias directas. El IVA en la operación, la depreciación del activo, la deducción de intereses o cánones de leasing y el tratamiento de la ganancia de capital al momento de la venta varían según la estructura elegida. Definir la estructura sin asesoría tributaria genera costos evitables.

Por ejemplo; en un financiamiento de leasing, que considera la adquisición de un activo inmueble con flujos, casi siempre estará gravada con el IVA, por ende, la Compañía de Leasing debe reconocer el aporte capital del nuevo dueño, generando una factura afecta por ese aporte, pero que estará compuesto por un gran IVA que puede afectar el negocio inicial para este nuevo dueño, por lo que a veces es recomendable reflejar ese aporte al final del periodo del financiamiento, dejándolo como fondo de reserva, que se suma la opción de compra, permitiendo diferir en el tiempo el impacto tributario de este gran IVA.

¿Cómo estructura THR Asesorías una operación de levantamiento de capital inmobiliario?

THR Asesorías interviene desde la etapa de diagnóstico del activo hasta el cierre del financiamiento. El proceso comienza con la evaluación del inmueble y su capacidad de generar flujo, que también incluye su valoración. A partir de esa evaluación, el equipo diseña la estructura de financiamiento que mejor calza con el activo, el perfil del comprador y las condiciones del mercado.

Cuando la operación requiere más de un instrumento financiero, THR Asesorías coordina con las otras unidades del grupo. THR Financial puede aportar soluciones a través de créditos de enlace para cubrir necesidades de capital de trabajo durante la transición. THR Leasing puede estructurar la operación como leasing inmobiliario cuando el tratamiento tributario lo justifica. THR Seguros asegura el activo y las garantías asociadas a la operación, como seguros contra perdida en contratos de arriendos por un siniestro.

Esta integración permite presentar al financista o al inversionista una propuesta completa: activo diagnosticado, flujos modelados, garantías estructuradas y riesgos cubiertos.

Hugo Muñoz, Socio Director de THR: “Estructuramos cada operación partiendo del flujo que genera el activo. Eso nos permite presentar al inversionista o al financista un caso donde el inmueble se paga con su propia operación, en donde la espalda financiera del comprador pasa a ser una garantía adicional. Es una lógica de project finance aplicada a activos inmobiliarios.”

Tomás Ruz, Socio Director de THR: “Muchas empresas llegan con la oportunidad identificada pero sin un modelo financiero que la sostenga. Hay activos que generan rentas estables, tienen contratos vigentes y baja vacancia, pero la empresa no logra traducir eso a un lenguaje que el capitalista entienda. Nuestro trabajo es construir ese puente.”

¿Qué contexto de mercado respalda las operaciones inmobiliarias en Chile en 2026?

El entorno macroeconómico chileno en 2026 ofrece condiciones favorables para operaciones de adquisición de activos inmobiliarios. El Banco Central de Chile mantiene la tasa de política monetaria en 4,5%, con una inflación que convergió a la meta del 3% a inicios de año (2,4% en febrero de 2026).

La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) proyecta un crecimiento de 4,8% en la inversión total en construcción para 2026, con un alza de 13,6% en infraestructura productiva. Las ventas de viviendas podrían aumentar 30% anual, alcanzando 63.000 unidades (niveles que no se registraban desde 2019).

Este ciclo de reactivación se combina con tasas de interés hipotecarias que han mostrado una baja sostenida desde 2025, ampliando la ventana para operaciones de adquisición que requieren financiamiento de mediano y largo plazo.

Siguiente paso

Si tu empresa tiene identificado un activo inmobiliario y necesita estructurar el financiamiento para su adquisición, el equipo de THR Asesorías puede evaluar la operación y diseñar la estructura de capital que la haga viable.

El diagnóstico inicial revisa el activo, su capacidad de generar flujo, las fuentes de capital disponibles y la mejor configuración tributaria para la operación.

Contacto: contacto@grupothr.cl | +56 9 7609 8583

THR Asesorías es la unidad de Grupo THR especializada en asesoría financiera para empresas: valorización de negocios, due diligence, levantamiento de capital y estructuración de operaciones de compraventa de activos.

Fuentes